깡통전세 사기 예방 전세계약 체크리스트

깡통전세 사기 예방 전세계약 체크리스트

빌라나 오피스텔 수천 채를 가지고 임차인을 울리는 뉴스가 계속해서 나오고 있습니다. 최근에는 금리 인상 여파로 집값이 하락하면서 깡통 전세의 위험이 더 많아졌습니다. 정부에서는 이러한 깡통전세 사기를 예방하기 위한 조치를 내렸는데 자세히 알아보겠습니다.

 

 

깡통전세 사기 사례

 

 

깡통전세 사기의 대표적인 사례는 보증금 돌려막기 수법입니다. 최근에 밝혀진 사기 사례를 보면 임대인은 공인중개사 등과 공모해서 전세를 구하는 500여 명에게 1000억 원가량의 깡통전세 임대차 계약을 체결하고 다른 임대인에게 주택을 매도하고 잠적하는 수법입니다.

국토부에서 조사한 바에 따르면 깡통전세 사기 사건에 연루된 임대인은 총 825명이고 보증금 규모는 1조 581억 원에 달한다고 합니다. 

 

깡통전세 사기 피해 방지 3대 전략

선량한 임차인에게 막대한 피해를 주고 있는 깡통전세 사기를 예방하기 위해서 국토교통부에서는 '전세사기 피해 방지 3대 전략'을 발표했습니다. 그 내용을 살펴보겠습니다.

 

전세사기 피해 예방, 출처:국토교통부

 

 

전세사기가 발생할 수밖에 없는 구조적인 문제는 임차인이 이상 매물을 찾아내는 기능이 부족한 정보의 비대칭성에서 온다고 볼 수 있습니다. 이러한 정보의 비대칭성을 해소하기 위해서 전세사기 피해 예방 정책을 준비하고 있습니다.

 

먼저 전세계약을 할 때 임차인이 확인해야 하는 주요 정보들을 한눈에 확인할 수 있는 '자가진단 안심전세 App'을 내년 1월에 출시할 예정입니다. 이 앱을 통해서 적정 전세가와 매매가 수준, 그리고 악성 임대인의 명단, 임대보증 가입 여부, 불법/무허가 건축물 여부 등에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.

 

 

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두 번째, 전셋집에 문제가 생겼을 경우 경매에 넘어가는 경우가 있는데 이때 임대주택의 선순위 권리관계를 임차인이 확인할 수 있는 제도를 마련할 예정입니다. 전세계약 후에도 임대인의 동의 없이도 국세와 지방세 등의 세금 미납 여부를 확인 할 수 있도록 제도를 개선할 예정입니다.

 

안전한 거래 환경을 조성하기 위해서 등록 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 여부를 HUG홈페이지나 자가진단 안심 전세 App을 통해서 확인할 수 있게 됩니다. 

 

세 번째, 임차인의 법적 권리가 강화됩니다. 현재는 담보설정 순위와 관계없이 최우선으로 변제받을 수 있는 금액이 정해져 있습니다. 서울은 5천만 원, 과밀억제권역 4천300만 원, 광역시 2천300만 원, 그 외 지역은 2천만 원입니다. 이 최우선 변제금액을 올해 4분기부터 상향할 예정입니다.

 

<임차인 대항력 보강>

 

임차인 대항력, 출처:국토교통부

 

전세계약 시에 아주 중요한 부분이 바로 대항력입니다. 현재 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 발생하는데 이점을 이용해서 대항력 발생 전에 임대인이 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 경우가 많습니다.  이문제를 해결하기 위해서 계약서에 '임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 매매나 근저당을 설정하지 않는다'와 같은 특약을 명시하도록 표준계약서를 개선할 예정입니다.

 

전세하기 피해 지원 정책, 출처:국토교통부

 

전세피해자의 적절한 대응을 지원하기 위해서 '전세 피해 지원세터'를 국토교통부 내에 설치할 예정입니다. 이를 통해서 전세사기 피해자에게 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 등을 원스톱으로 지원할 예정입니다.

또한 전세사기 피해로 인해서 새로운 거처를 구하기 어려운 경우에 특정 기간 동안 HUG가 관리하고 있는 주택을 시세의 30% 이하로 임시거처로 이용할 수 있도록 제공할 예정입니다.

 

전세사기 단속 및 처벌 강화 정책, 출처:국토교통부

 

최근 뉴스를 보면 전세사기는 점차 조직화되고 있고 지능화되고 있어서 단속이 어렵습니다. 국토교통부와 경찰청은 지난 7월부터 '전세사기 특별단속'을 실시하고 있습니다. 분기별로 상시적인 공조체계를 구축하고 '전세 피해 지원센터'와의 연계도 강화할 예정입니다.

전세사기에 연루된 임대사업자의 처벌도 강화됩니다. 현재 이들에 대한 처벌 근거는 형법상의 사기죄에 국한되어 있습니다. 따라서 부정이익을 환수하는데도 어려움이 있습니다. 앞으로는 전세사기와 관련된 전문 자격증을 가진 사람들의 자격을 취소하고 사업자의 등록을 말소하는 등 벌칙을 강화할 예정입니다.

 

전세계약 체크 리스트

이러한 전세사기를 피하기 위해서 임대차 계약 시 반드시 체크해야 할 내용에 대해서 알아보겠습니다.

 

전세계약 체크리스트, 출처:국토교통부 블로그

 

<전세 계약 전 체크리스트>
1. 주변 매매가, 전세가 확인
2. 주택임대차 표준계약서 사용
3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인
4. 임대인의 세금 체납여부 확인
5. 선순위 보증금 확인
6. 확정일자 부여 현황 확인
7. 전입세대 열람

 

특히 사회경험이 없는 사회초년생이거나 전세계약을 처음으로 하는 사람의 경우에는 계약 전에 반드시 위의 항목을 체크해보는 것이 좋습니다. 특히 주변 시세에 비해서 터무니없이 전세가가 낮을 경우에도 매매가를 확인하고 비교해 보는 것이 좋습니다. 그리고 가장 중요한 근저당권 설정 여부, 세금 체납여부, 전입세대 열람 등은 등기부등본 등을 통해서 확인할 수 있습니다. 

 

주변 매매가 전세사 확인하기 국토교통부 실거래가 공개시스템 바로가기

 

주변 매매가와 전세가는 인터넷으로 빠르게 확인할 수 있습니다. 국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)이나 주변 공인중개사 사무소를 방문해서 체크해볼 수 있습니다.

 

 

계약 전에 체크해야 할 내용 중에 가장 중요한 부분일 수도 있는 부채규모 확인입니다. 보통은 근저당권이나 전세권 등의 우선순위에 따라 전세 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 근저당의 설정 여부는 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기부등본을 발급받아 [을구]라고 표시된 페이지에서 확인할 수 있습니다.

 

<전세 계약 후 체크 리스트>
1. 임대차 신고
2. 전입신고/확정일자 신청
3. 전세보증금 반환보증

임대차 신고는 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과일 경우 의무적으로 해야 합니다. 임대차 신고를 하게 되면 확정일자가 부여되고 향후 문제가 될 경우에 우선변제권을 획득할 수 있습니다. 임대차 신고는 온라인신고(rtms.molit.go.kr) 또는 관할 주민센터에 방문해서 신고하면 됩니다. 확정일자를 부여받기 위해서는 임대차계약서를 지참해야 합니다.

전입신고 역시 법적인 의무입니다. 신고사유 발생일로부터 14일 이내에 신고해야 합니다. 이를 지키지 않으면 주민등록법에 의해서 최대 5만 원의 과태료가 부과될 수도 있습니다. 전입신고는 관할 주민센터나 정부24를 통해서 온라인으로 할 수 있습니다.

 

 

 

마지막으로 전세계약 후 해야 할 일은 바로 전세보증금 반환보증에 가입하는 것입니다. 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 보증금 전액을 보증기관에서 반환해 주는 제도입니다. 전세보증금 반환 최대 금액은 수도권 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원입니다. 전세보증금 반환보증은 주택도시보증공사, 주택금융공사 등에서 가입할 수 있습니다.

 

<전세보증금 반환보증 가입 알아보기>

 

이 글은 국토교통부의 보도자료를 참고해서 작성하였습니다.

 

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