임차권등기명령 신청 해제 방법

주택임대차보호법에서는 주택 임차인을 보호하는 다양한 방법이 있습니다. 그 중에서 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지하게 해주는 제도가 임차군등기명령 제도입니다. 오늘은 임차권등기명령 신청과 해제 방법에 대해서 알아보겠습니다.

임차권등기명령 신청 해제 방법

 

임차권등기명령 제도 뜻

임차권등기는 주택임대차계약이 만료되었는데도 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우에 임차인이 임대인의 허락없이 단독으로 등기를 할 수 있도록 함으로서 임차인을 보호하는 제도입니다. 

 

임차인이 대항력을 가지기 위해서는 임차 주택을 점유하고 있어야 합니다. 하지만 전세금을 받지 못하고 다른 주택으로 이전하는 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고 이렇게 하면 이전 주택에 살고 있지 않아도 대항력을 유지해서 나중에 전세 보증금을 우선해서 변제 받을 수 있게 됩니다.

이와 별개로 전세보증금반환보증을 통해서도 전세보증금을 변제 받을 수 있습니다. 이에 대해서는 아래 글에서 자세히 알아볼 수 있습니다.

<전세보증금반환보증 신청 하기>

전세보증금반환보증 가입대상 신청기한 보증한도

 

 

임차권등기의 효력

 

법원의 명령에 의해서 임차권등기를 하면 임차인은 다음과 같은 효력을 가지게 됩니다.

 

1. 대항력과 우선변제권 취득

임차인이 법원에 의해서 임차권등기명령을 받아서 등기를 하기 이전에 대항력이나 우선변제권을 가지고 있지 않았다면 임차권등기를 통해서 이를 취득할 수 있습니다. 하지만 대항력과 우선변제권은 등기명령 이전으로 되돌릴 수는 없고 등기가 된 이후부터 변제권을 가지게 됩니다. 따라서 이전에 담보권이나 저당권이 설정되어 있다면 이보다 앞서 변제받을 수는 없습니다.

2. 대항력과 우선변제권 유지

임차권등기를 하는 가장 큰 목적이 바로 대항력과 우선변제권을 유지하는 것입니다. 임차인이 이사를 가야 하는 상황에도 전세 보증금을 돌려 받지 못하고 이사를 가더라도 임차권등기를 해놓으면 이전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 따라서 우선적으로 전세보증금을 변제 받을 수 있습니다.

3. 소액보증금 최우선변제권에서 제외

소액임차임은 확정일자가 늦어 우선순위로 보증금을 변제받지 못하는 상황에서도 임차주택에 대해서 다른 담보권이자 저당권에 앞서 변제받을 수 있는 권리가 있습니다. 이를 소액보증금 최우선변제권이라고 합니다. 서울시는 1억5천만원, 광역시는 7천만원, 그 밖의 지역은 6천만원의 보증금까지를 말합니다. 임차권등기를 해 놓으면 이 소액보증금 최우선변제권에서 내 전세보증금은 제외되고 이와 관계없이 내 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.

 

임차권등기명령 신청 요건

임차권등기명령 신청은 기본적으로 임대차계약이 만료되었는데도 전세보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 이를 자세하게 살펴보면 아래와 같습니다.

 

1. 해지 통고에 따라서 임대차계약이 종료된 경우
2. 합의에 따라서 임대차계약이 해지된 경우
3. 기간이 정해지지 않은 임대차계약은 임차인이 해지 통고한 날로부터 1개월이 지난 후
4. 기간이 정해져 있는 경우에도 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고 하고 임대인에게 도달한 경우
5. 임차주택의 일부가 임차인의 과실없이 손실되어 사용 수익 할 수 없어 임차인이 해지통고 후 임대인에게 도달한 경우
6. 임차주택이 멸실되어 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우

정리하면 임차권등기명령을 신청할 수 있는 경우는 계약기간의 만료, 해지통고에 따른 계약해지, 합의에 의한 임대차계약해지 후에 임차보증금을 받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다.

 

임차권등기명령 신청 주택의 범위

 

그렇다면 임차권등기명령 신청을 해서 임차보증금을 받을 수 있는 주택에는 어떤 주택이 포함될까요? 다음과 같은 주택의 범위에 속하는 경우 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다.

1. 임차한 주택이 반드시 등기된 주택
2. 임차주택이 사용승인이 나오고 건축물관리대장이 작성되어 있어 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 주택
3. 다가구 주택의 일부를 임차하는 경우에도 가능
4. 임차목적물이 본래 주거용이 아닌 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있더라도 실제 거주했다면 가능

임차권등기명령을 신청할 수 있는 주택의 가장 중요한 요건은 반드시 허가를 받아서 건축되어 등기가 되어 있어야 합니다. 따라서 무허가 건물을 목적물로 임대차계약을 했다면 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 그리고 임대차계약을 체결한 건물이 본래 주거용이 아니지만 실제 거주를 하고 있다면 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해서 신청할 수 있습니다.

 

임차권등기명령 신청 방법 

 

 

임차권등기명령을 신청할 수 있는 주택에 해당하고 임차인의 지위에 해당하는 사람이 임대차계약이 만료된 후에도 보증금을 돌려받지 못했다면 다음과 같은 방법으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

1. 임차권등기명령 신청 장소

임차권등기명령 신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 접수해서 신청할 수 있습니다. 신청 접수를 받은 관할 법원은 변론없이 재판할 수 있고 결정 형태로 임차권등기명령을 발하거나 기각할 수 있습니다. 

 

법원에서 진해되는 임차권등기명령은 판결에 의할 경우에는 선고를 하는 시점에서, 결정에 의한 경우에는 임대인에게 고지한 그 시점에 효력이 발생하게 됩니다. 그리고 임차인은 법원에서 임차권등기명령 신청을 기각하는 경우에는 항고할 수 있고 보증금을 전부 돌려받을 때까지 계속해서 항고 할 수 있습니다.

 

임차권등기명령 신청 서류

 

임차권등기명령 절차에 관한 규칙에 의하면 등기명령 신청시에 다음과 같은 서류를 함께 첨부해야 합니다.

1. 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
2. 임대인의 소유가 아닌 주택, 건물은 건축물대장
3. 임대차계약증서
4. 대항력을 가진 임차인은 점유시작한 날과 주민등록을 마친 날짜를 증명하는 서류
5. 확정일자가가 찍혀있는 임대차계약증서
6. 임차건물이 주거용이 아닐 경우에는 실제 주거용으로 사용했음을 증명하는 서류

무엇보다 중요한 것은 임대차계약을 완료하는 시점에서 대항력과 우선변제권을 보장 받을 수 있는 절차를 완료해야 합니다. 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것입니다. 임차권등기명령 신청을 할 때 발생하는 비용은 모두 임대인에게 청구할 수 있다는 점도 참고하기 바랍니다.

 

임차권등기명령 해제 방법

 

 

전세보증금을 돌려 받지 못해서 임차권등기명령 등기를 해놓게 되면 임대인은 다른 임차인을 받을 때 문제가 될 수 있습니다. 이 때문에 임대인은 먼저 임차권등기를 해제해 주면 보증금을 돌려주겠다고 말할 수가 있습니다. 하지만 이 경우에도 절대 먼저 등기해제를 해주면 안됩니다.

 

임차권등기명령 해제는 반드시 임대인이 지급하지 않은 임차보증금을 전액 돌려줬을 때만 해줘야 손해가 없습니다. 임차권등기명령 해제는 비교적 쉽습니다. 임대인으로부터 임차보증금을 모두 돌려 받은 후에 등기명령을 신청한 법원에 가서 특별한 서류 없이 신분증를 소지하고 가면 바로 해제 할 수 있습니다.

 

이상으로 주택을 임차한 후에 보증금을 돌려 받지 못한 경우에 임차인을 보호할 수 있는 임차권등기명령 신청과 해제 방법에 대해서 알아봤습니다. 그리 어렵지 않은 절차이니 돌려받지 못한 보증금이 있는 상태에서 다른 지역으로 주민등록을 옮기는 경우에는 반드시 진행하면 좋겠습니다.

 

<함께 보면 좋은 글>

가족관계증명서 인터넷발급 PDF로 저장 방법

가족관계증명서 인터넷발급 PDF로 저장 방법

주택연금 수령액 계산 방식(가입조건)

주택연금 수령액 계산 방식(가입조건)

전세보증금반환보증 가입대상 신청기한 보증한도

전세보증금반환보증 가입대상 신청기한 보증한도