3단계 스트레스 DSR 시행에 따른 금리 계산과 대출한도
2025년 7월 1일부터 대한민국 금융권에서는 ‘3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’이 본격적으로 시행됩니다. 이번 제도는 수도권과 비수도권의 대출 규제를 차등 적용하며, 대출 한도와 금리 산정 방식에 큰 변화를 예고하고 있습니다. 이 글에서는 스트레스 DSR 3단계의 주요 내용, 수도권·지방별 차이, 실제 대출 한도 변화, 그리고 실수요자 및 시장에 미칠 영향까지 상세하게 정리해 드리겠습니다.
스트레스 DSR 3단계란 무엇인가요?
스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)은 대출자의 실제 대출금리에 ‘스트레스 금리’라는 가산금리를 더해 미래 금리 인상 위험까지 반영하여 대출 한도를 산정하는 제도입니다.
즉, 실제로 적용되는 대출금리는 변하지 않지만, 대출 한도 계산 시 더 높은 금리를 가정해 상환능력을 평가하기 때문에 대출 한도가 줄어드는 효과가 있습니다.
2023년 2월 1단계(0.38%포인트), 2023년 9월 2단계(수도권 1.2%, 비수도권 0.75%)를 거쳐, 2025년 7월부터는 3단계로 전 금융권 가계대출에 1.5%의 스트레스 금리가 적용됩니다. 단, 지방(서울·경기·인천 제외) 주택담보대출은 연말까지 0.75%로 유지됩니다.
수도권·지방별 스트레스 금리 차등 적용
이번 3단계 스트레스 DSR의 가장 큰 특징은 수도권과 지방의 규제 강도를 달리 적용한다는 점입니다.
- 수도권(서울·경기·인천): 주택담보대출에 1.5%의 스트레스 금리가 적용됩니다. 이는 기존 2단계(1.2%)보다 0.3%포인트 상향된 수치로, 대출 한도가 더 크게 줄어듭니다.
- 지방(비수도권): 부동산 경기 침체와 가계부채 기여도 감소를 고려해, 2025년 12월 말까지 기존 2단계인 0.75% 스트레스 금리가 유지됩니다. 2026년 이후 추가 조정 여부는 연말에 재검토될 예정입니다.
이러한 차등 적용은 수도권 집값 급등과 가계부채 증가세를 억제하는 한편, 지방 부동산 시장의 침체를 완화하기 위한 정책적 의도가 반영된 것입니다.
대출 한도, 실제로 얼마나 줄어드나?
스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 한도는 소득, 금리 유형, 만기 등에 따라 다르게 줄어듭니다. 금융당국의 시뮬레이션을 바탕으로 구체적인 예시를 살펴보겠습니다.
- 연 소득 1억원, 30년 만기, 금리 4.2% (변동금리)
- 2단계(수도권): 5억9,000만원
- 3단계(수도권): 5억7,000만원
- 한도 1,900만원 감소
- 동일 조건, 혼합형(5년 고정+이후 변동)
- 2단계(수도권): 6억3,000만원
- 3단계(수도권): 5억9,000만원
- 한도 3,300만원 감소
- 연 소득 5,000만원, 30년 만기, 금리 4.2% (혼합형)
- 2단계(수도권): 3억1,700만원
- 3단계(수도권): 3억만원
- 한도 1,700만원 감소
- 지방(비수도권) 주택담보대출
- 2단계와 동일하게 한도 유지(변동 없음)
특히 혼합형이나 주기형(5년 단위 금리 변경) 상품은 스트레스 금리 적용 비율이 높아져 한도 축소 폭이 더 큽니다. 순수 고정금리 상품은 스트레스 금리 적용을 받지 않아 한도 감소 영향이 없습니다.
신용대출 및 기타대출에도 확대 적용
3단계 스트레스 DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 기타 담보대출 등 사실상 모든 가계대출에 적용됩니다. 다만, 신용대출의 경우 잔액이 1억원을 초과할 때만 스트레스 금리가 부과됩니다.
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- 연 소득 1억원, 신용대출 5년 만기, 금리 5.5%
- 2단계(수도권): 1억5,200만원
- 3단계(수도권): 1억4,800만원
- 한도 400만원 감소
- 고정형 신용대출
- 2단계: 1억5,400만원 → 3단계: 1억5,100만원(300만원 감소)
이처럼 신용대출 한도도 소폭 줄어들지만, 주택담보대출에 비해 축소 폭은 상대적으로 작습니다.
3단계 DSR 도입의 예외 및 유예 사항
- 적용 제외
- 2025년 6월 30일까지 부동산 매매계약이 체결된 주택담보대출 및 입주자 모집공고가 완료된 집단대출에는 2단계 스트레스 DSR이 적용됩니다.
- 지방 주담대
- 2025년 연말까지 2단계(0.75%) 스트레스 금리 적용. 이후 추가 조정 여부는 연말에 검토.
이로 인해 7월 전 대출을 받으려는 ‘막차 수요’가 늘어나고 있으며, 은행권에서는 상담 및 사전 안내가 활발하게 이뤄지고 있습니다.
시장 및 실수요자 영향 분석
스트레스 DSR 3단계 시행은 수도권 실수요자, 특히 중산층 이하의 대출 한도를 크게 줄여 추가 주택 매수 여력을 제한할 것으로 보입니다. 실제로 소득 6,000만원~1억원 구간의 대출 한도가 1,000만원~3,300만원까지 감소할 수 있습니다.
반면, 서울 강남 등 상급지 시장은 자기 자본을 활용한 매수가 많고, 기준금리 인하 기대감이 남아 있어 시장 충격은 제한적일 것이라는 전망도 나옵니다. 지방의 경우 규제 유예로 당분간 한도 변동이 없으나, 연말 이후 추가 규제 가능성에 대비해야 합니다.
체크포인트
- 2025년 7월 1일부터 수도권 주택담보대출은 1.5% 스트레스 금리가 적용되어 대출 한도가 3~5% 줄어듭니다.
- 지방 주담대는 연말까지 0.75% 스트레스 금리로 한도 변동이 없습니다.
- 혼합형·주기형 등 변동금리 성격이 강한 상품은 한도 축소 폭이 더 큽니다.
- 신용대출, 기타대출 등 모든 가계대출로 적용 범위가 확대됩니다.
- 6월 30일까지 계약 체결분은 2단계 규정이 적용됩니다.
대출을 계획하고 계신 분들은 본인의 소득, 대출 상품 유형, 지역에 따라 한도가 얼마나 달라지는지 반드시 사전에 확인하시고, 금융기관 상담을 통해 정확한 정보를 얻으시길 권장합니다.
본 포스팅은 2025년 5월 20일 기준 최신 금융당국 발표와 언론 보도를 바탕으로 작성되었습니다. 5월 20일 금융감독원 금융위원회에서 발표한 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정 발표 내용은 아래 파일에서 자세하게 확인하세요.
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