아파트 양도소득세 비과세 요건 실거주 기간

부동산 시장의 계속되는 침체를 해결하기 위해서 정부에서는 세금, 청약 등에 대한 규제를 완화하고 있습니다. 최근에는 서울 지역의 서초, 강남, 송파구와 용산구를 제외한 모든 지역에서 규제지역을 해제했습니다. 이렇게 제도가 변경되면서 가장 연관이 되는 부분이 세금 부분입니다. 그중에서 집을 팔 때 내야 하는 양도소득세 비과세 요건에 대해서 알아보겠습니다.

양도소득세 비과세요건 실거주기간

 

아파트 살때 붙는 세금 종류

아파트를 매입하게 되면 세 가지 형태의 세금이 붙습니다. 먼저 집을 계약할 때는 취득세가 붙습니다. 취득세는 1 주택자 기준으로 취득가액 6억 원 이하인 경우에는 1%가 부과됩니다. 다음으로 주택을 가지고 있는 보유기간에는 종부세, 재산세와 같은 보유세가 있습니다. 그리고 가장 중요하고 관심이 많이 가는 세금이 아파트를 팔 때 차익에 대해서 붙는 양도소득세입니다. 양도세의 비과세 요건에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

양도소득세 비과세 요건

양도소득세는 토지, 건물 등의 부동산이나 주식 등을 양도하거나 분양권을 양도할 때 발생하는 이익에 대해서 부과되는 세금을 말합니다. 따라서 부동산을 양도하는 시점에서 수익이 발생하지 않았다면 양도소득세는 내지 않아도 됩니다. 양도소득세는 정부의 부동산 정책에 따라서 기본세율이 변경됩니다. 2023년 1월 5일에 조정대상지역을 전면 해제했습니다. 올해 1월 5일 이전 양도소득세의 중요한 내용은 아래와 같았습니다.

1. 1세대 1주택자 비과세 요건: 2년 이상 거주 필요
2. 일시적 2주택자: 종전주택양도기간 조정지역 2년, 비조정지역 3년
3. 다주택자 양도세 중과: 2 주택자 20%, 3 주택자 30% 중과
4. 장기보유특별공제 배제

1. 2년 실거주 요건

위와 같은 양도세 부과기준이 조정대상지역 해제로 인해서 많이 변경되었습니다. 가장 큰 부분은 2년 이상 거주요건입니다. 조정대상지역은 2017년 8월 3일에 지정되었는데요. 그 이후에 아파트를 샀다면 반드시 2년 이상을 실거주해야 양도세가 면제되었습니다. 

 

하지만 지난 1월 5일 조정대상지역 해제로 거주요건이 사라지고 2년 이상만 '보유'하면 1세대 1주택일 경우에 양도소득세가 비과세 됩니다. 중요한 것은 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 집을 팔 때 기준이 아니라 집을 살 때 조정대상지역이 아니어야 합니다. 다시 말해서 조정대상지역일 때 집을 사서 조정대상지역 해제 이후에 집을 팔더라도 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 실거주를 해야 한다는 말입니다.

2. 기본 세율 및 다주택자 양도세 중과

실거주 요건과 함께 중요한 것이 다주택자 양도세 중과입니다. 양도세는 최소세율 6%~최대 45%까지 부과되고 있습니다. 여기에 1세대에서 10억원 초과 2 주택, 3 주택 이상을 보유하다 매도하는 경우에는 양도세가 중과됩니다.

 

-1세대 2주택자 이상: 최대세율 45%+20% 중과=최대 65% 세금 부과
-1세대 3주택자 이상: 최대세율 45%+35% 중과=최대 75% 세금 부과

조정대상지역이 해제되면서 현재는 '한시적 중과 배제'가 시행되고 있어서 이러한 양도세 중과가 되지 않고 있습니다. 따라서 다주택자라고 하더라도 양도세는 기본세율만 적용되고 중과세는 적용되지 않습니다.

3. 양도세 장기보유 특별공제

아파트를 구입하고 10년 이상 보유하면 장기보유 특별공제를 받습니다. 장기보유 특별공제는 양도차익 기준이 아니라 매도할 때의 가격이 12억 원 이하면 세금이 0원이 됩니다. 그리고 12억 원을 초과하는 금액에 대해서는 아래와 같은 비율로 공제율을 적용해서 세금을 내게 됩니다.

이와 같은 장기보유 특별공제를 통하면 보유기간 40%공제와 거주기간 40% 공제를 더해서 최대 80%의 특별공제를 받을 수 있습니다. 예를 들어서 12억 원을 초과하는 양도차액에 따른 과세 금액이 3억 원이라고 한다면 장기보유와 장기거주 특별공제 80%인 2억 4천만 원을 공제받고 6천만 원에 대한 세금만 내면 됩니다. 

 

이상으로 지난 1월 조정대상지역이 해제되면서 변경되는 양도소득세 비과세 요건에 대해서 알아봤습니다. 가장 궁금했던 2년 이상 실거주 요건은 조정대상지역 해제 이전에 계약하고 잔금을 납입 했다면 현재 조정대상지역에서 해제되었다고 하더라도 2년 이상 실거주해야 1 주택자의 경우 양도세 비과세 적용됩니다. 하지만 조정대상지역 해제 이후 매입한 경우는 2년 이상 보유만 해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

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